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🔵 Principal🔴 Juros
📋 Primeiras e Ultimas Parcelas
⚠️ Simulacao baseada apenas em juros e amortizacao. Nao inclui seguros, tarifas, IOF ou outros encargos cobrados pelos bancos. Consulte a instituicao financeira para proposta oficial.
🏠 Como Funciona o Financiamento Imobiliário no Brasil?
O financiamento permite a compra parcelada de imóveis em longo prazo. Os principais sistemas são o SAC (amortização constante, parcelas decrescentes) e o Price (parcelas fixas), com impactos muito diferentes no custo total.
⚖️ SAC vs Price — Diferenças
| Característica | SAC | Price |
|---|---|---|
| Parcelas | Decrescentes | Constantes (fixas) |
| Amortização | Constante | Crescente ao longo do tempo |
| Custo total | Menor | Maior |
| 1ª parcela | Mais alta | Mais baixa |
✅ A longo prazo, o SAC é mais vantajoso em custo total. O Price facilita a aprovação com parcelas iniciais menores.
💡 Taxas Médias 2025
- SBPE/FGTS (Caixa): 10,5–12% a.a. para imóveis residenciais
- IPCA+: Risco de inflação — parcela sobe junto com o IPCA
- CET: Inclui juros + seguros + IOF + tarifas — sempre compare
⚠️ O CET (Custo Efetivo Total) é o custo real. Sempre compare o CET — não apenas a taxa nominal — ao escolher entre bancos.
❓ Perguntas Frequentes
Posso usar o FGTS para financiamento?
Sim. O FGTS pode ser usado como entrada, pagamento de parcelas ou amortização do saldo devedor em financiamentos pelo SFH, para imóvel residencial e primeira compra (limite R$ 1,5 milhão em 2025).
Qual percentual da renda posso comprometer?
Os bancos aprovam com parcela de até 30% da renda bruta. O ideal é limitar habitação a 25–30% da renda líquida para equilíbrio orçamentário.
Vale a pena amortizar antecipadamente?
Em geral sim, se os juros do financiamento superam o rendimento de investimentos seguros. Prefira reduzir o prazo — economiza mais juros que reduzir a parcela.
Qual o valor máximo que posso financiar?
Os bancos geralmente financiam até 80-90% do valor do imóvel (você precisa da entrada de 10-20%). Além disso, a parcela não pode comprometer mais de 30% da sua renda bruta familiar. O Minha Casa Minha Vida (MCMV) tem condições diferenciadas para famílias de baixa renda, com subsídios do governo e taxas a partir de 4,5% ao ano.
Qual a diferença entre SAC e Price na prática?
No SAC, você paga a mesma amortização todo mês, mas os juros diminuem conforme o saldo devedor cai — então as parcelas ficam menores com o tempo. No Price, a parcela é fixa, mas no início você paga mais juros e menos amortização — o saldo devedor cai mais devagar. O SAC é sempre mais barato no total, mas exige maior capacidade financeira no início.
O que é o ITBI e quando é pago?
O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal pago na transferência de propriedade do imóvel. A alíquota varia por município, geralmente entre 2% e 4% do valor do imóvel ou do valor financiado (o maior). Em São Paulo a alíquota é 3%; no Rio de Janeiro é 3% também. Deve ser pago antes do registro do imóvel em cartório. Não se confunda: ITBI é diferente do ITCMD (que incide em herança e doação).
Posso renegociar a taxa de juros do financiamento?
Sim. O processo se chama portabilidade de crédito imobiliário — você pode transferir seu financiamento para outro banco que ofereça taxas menores, sem custo. O banco atual tem o direito de cobrir a oferta. Com a queda da Selic ou melhorias no perfil de crédito, vale pesquisar periodicamente se a portabilidade compensa. O processo é regulamentado pelo Banco Central e bancos são obrigados a facilitar a portabilidade.
Quais os custos além do valor do imóvel?
Ao comprar um imóvel financiado, considere: entrada (10-20% do valor), ITBI (2-4%), escritura e registro em cartório (~1-2%), avaliação do imóvel (cobrada pelo banco, ~R$ 500-1.500), seguros obrigatórios (MIP — morte e invalidez, e DFI — danos físicos ao imóvel) embutidos nas parcelas. Orce pelo menos 5-8% extras sobre o valor do imóvel para esses custos.